律师解读最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（五）

作者：方希律师，毕业于厦门大学，

第十九条【共同使用人的权利】　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

【律师解析】本条规定了承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，承租人死亡、宣告失踪或死亡的，其共同经营人或其他合伙人有权要求出租人继续履行合同。本条适用的条件：第一，承租人租赁房屋的用途为用于个体工商户或个人合伙从事经营活动两类；第二，承租人在租赁期限内死亡、宣告失踪或死亡，如果是租赁期限届满后承租人发生上述情况，就不存在继续履行合同问题。

【律师提示】提示1、租赁房屋必须是用于个体工商户或个人合伙。提示2、有权请求继续履行合同的主体为共同经营人或其他合伙人，这里是指全部共同经营或者合伙人还是其中一部分，本律师可由全体或推选一人或几人。

  　　第二十条【买卖不破租赁的例外】　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

  　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

  　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【律师解析】本条规定了买卖不破租赁的原则，同时也规定例外情形。即租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，应当支持。对于买卖不破租赁的规则例外，第一，双方当事人可以约定租赁受买卖的影响；第二，对于在出租前，房屋被抵押或查封的，租赁关系将随所有权变动而消灭。

【律师提示】提示1、买卖不破租赁是一般原则。提示2、例外情形都是相关权利位于租赁权之前，承租人应当预见该后果，因此，对于此时的承租人的权利不予保护。提示3、租赁关系解除并不意味着承租人就要独自承担由此产生的责任，承租人可以要求出租人承担相应责任。

  　　第二十一条【承租人优先购买权受侵害的处理】　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

【律师解析】本条规定了承租人优先购买权受到侵害后只能请求赔偿而不能确认买卖合同无效。本条规定旨在维护交易安全，维护交易秩序的稳定性，如果任由承租人行使确认合同无效的权利，将导致整个交易秩序的不稳定，影响交易安全。

【律师提示】提示1、承租人在优先购买权的受到侵害时，应当选择正确诉讼请求，即只能要求赔偿，不能要求确认出租人与第三人签订的合同无效。提示2、对于赔偿大小，本律师认为应该为承租人购买同等条件的房屋所应多支付的价款。

  　　第二十二条【抵押物（租赁物）协议折价、变卖的承租人享有优先购买权】　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

【律师解析】本条规定抵押物未经拍卖而是与抵押权人协议折价或变卖的，承租人享有优先购买权。

【律师提示】法律明确了抵押物协议折价和变卖时承租人的优先购买权。

  　　第二十三条【租赁物拍卖优先购买权的行使】　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

【律师解析】本条规定在租赁物被拍卖的情况下，出租人应当在拍卖前5日通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃有效购买权。

【律师提示】承租人在租赁物拍卖的情况下行使拍卖权是在获得通知后参加竞买，否则视为放弃优先购买权。

  　　第二十四条【承租人优先购买权的例外】　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

  　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；

  　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

  　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

  　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【律师解析】本条规定了承租人享有优先购买权的例外情形，即以下情况承租人不享有优先购买权，第一，房屋共有人行使优先购买权的，主要是因为房屋共有人的优先购买权是由物权衍生而来，其效力高于债权衍生而来的承租人的优先购买权；法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。第二，出租人将房屋出卖给近亲属，出租人的此类行为带有感情或亲情色彩，承租人同等不能享有该条件；人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。第三，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，这主要是视为承租人放弃其优先购买权；第四，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，这是基于保护善意第三人及维护交易秩序稳定的因素所设定的。

【律师提示】提示1、对于视为承租人放弃优先购买权的，要注意两个条件，第一，出租人履行了通知义务，第二，承租人没有在十五条内表示购买，第三，承租人没有明确表示购买，如通知等；提示2，对于善意购买的，必须要办理登记手续，否则承租人仍可享有优先购买的权利。

  　　第二十五条【不具有溯及力】　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

本条规定了终审的案件和再审（当事人申请或审判监督程序）的案件不适用本解释。对于一审、二审的案件可以适用本司法解释。