律师解读—最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（四）

作者：方希律师，毕业于厦门大学，

第十四条【同意扩建的费用处理】　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

  （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

  （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

【律师解析】本条规定了承租人经出租人同意扩建的费用承担。对于出租人同意扩建的，出租人办理了合法建设手续的，该扩建费用应当由出租人承担；如出租人未办理合法建设手续的，因该扩建为违法行为，承租人明知出租人未办理合法建设手续就开始扩建，存在过错，而出租人在同意扩建的同时又未积极办理相关建设手续，特别是对承租人改扩建行为明知且未制止的，出租人也存在过错。因此，对于该扩建行为引起的费用应当由双方按照过错分担。

【律师提示】提示1、承租人在出租人同意扩建时，应当与出租人就该扩建的费用签订补充协议，对该扩建费用进行约定。

提示2、即使在出租人同意扩建，但是没有看到合法建设手续，如规划许可证等，除非出租人出具承诺，否则承租人不要轻易施工扩建，否则需承担相应的过错责任。

【法律法规】

  第十五条【超期转租的处理】　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

【律师解析】本条规定了承租人经出租人同意转租时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。本条适用的条件：第一，承租人的转租行为经过出租人同意，否则转租行为无效，出租人可以解除租赁合同；第二，转租期限超过了承租人剩余租赁期限。因为超出租赁期限部分的租赁物的使用、受益等，承租人无权处分，第三人对此明知，且该约定损害了出租人的利益，故应当被认定为无效。当然，如果出租人与承租人对转租行为另有约定的，应当从其约定。
【律师提示】第三人在签订租赁合同至少应当确认三个事实：第一，该租赁行为是否为转租；第二，原租赁合同的租赁期限；第三，转租经过了出租人同意。

  第十六条【未经同意的转租行为处理】　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

  因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

【律师解析】本条规定了虽未经出租人同意但视为同意的转租行为，即出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，出租人不得要求认定转租合同无效，也不得解除租赁合同。

适用本条应当符合以下条件：第一，出租人为明确同意承租人的转租行为；第二，出租人知道或应当知道承租人的转租行为；第三，在知道或应当知道转租行为六个月内未提出异议。符合这三个条件的，出租人不仅不能解除原租赁合同，也不能确认转租合同无效，即转租行为合法有效。

本条还规定了产生此类纠纷后，当事人的诉讼地位。法院可以通知次承租人作为第三人参见诉讼，此处的第三人为未无独立请求第三人，也可以不通知其参加诉讼。

【律师提示】接受转租的，最好获得出租人的书面同意，否则效力处于不确定状态，不利于租赁房屋的有效利用。

  第十七条【承租人拖欠租金次承租人的救济方式】　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

【律师解析】本条规定了在承租人拖欠租金出租人要求解除合同时，次承租人的救济途径。本条规定的适用条件：第一，转租行为合法；第二，承租人拖欠租金达到解除合同的条件。在承租人拖欠租金达到合同解除条件的，出租人可以解除合同，但是出租人解除合同会影响次承租人的利益，而次承租人所享用的利益是经过出租人同意的，因此，在因承租人拖欠租金解除合同时应当给予次承租人必要的保护，于是本司法解释规定次承租人可以代承租人支付租金和违约金来抗辩出租人合同解除权。

同时该条赋予次承租人对其支付的超过其应付租金范围的有权向承租人追偿。按照合同相对性原理，出租人与承租人是一个合同关系，承租人与次承租人是另一个合同关系，出租人无权要求次承租人承担前一个合同关系的租金。但是由于两个合同关系存在密切联系，前一个合同关系是后一个合同关系存在的基础，因此，次承租人为了维护后一个合同关系中自身利益，代为履行了承租人的义务，同时次承租人也有向承租人支付租金的义务，因此对于超出次承租人应当承担的部分，属于承租人无法定和约定理由受有的利益，其应当返还。故次承租人应当有权追偿。

【律师提示】次承租人有权通过代为支付租金和违约金的方式抗辩出租人合同解除权，这是对次承租人的承租权的保护，次承租人应当合理运用。

【法律法规】

  第十八条【次承租人逾期腾房责任】　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

【律师解析】本条规定了在租赁合同无效、履行期限届满或解除时，次承租人逾期腾房的，出租人有权要求支付占有使用费。

在合同无效、履行期限届满或解除时，次承租人占有该房屋无法定或约定理由，其因占有房屋而受有利益而出租人存在损失，故次承租人存在不当得利，其应当返还，故法律规定承租人有权要求次承租人支付逾期腾房占有使用费。

【律师提示】在出现合同无效、履行期限届满或解除，次承租人应当及时腾房。

【法律法规】