律师解读—最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（三）

作者：方希律师，毕业于厦门大学，

第八条【租赁合同的解除】　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

  　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

  　　（二）租赁房屋权属有争议的；

  　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

【律师解析】本条规定了租赁合同解除的情形，即在租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封、租赁房屋权属存在争议、租赁房屋具有违法法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，且导致租赁房屋无法使用的，承租人可解除租赁合同。

合同法第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、受益的，承租人可以减少租金或不支付租金。但本司法解释规定，租赁房屋权属有争议的，导致房屋不能使用的，承租人有权解除合同。本律师认为本规定更符合实际和法理。因为如果因权属出现争议导致承租人无法使用该租赁房屋，则承租人无法通过使用该租赁房屋来实现受益，即其订立租赁合同的目的无法实现，而根据《合同法》第二百一十六条规定， 出租人不仅应当按照约定将租赁物交付承租人，还应当保证在租赁期间租赁物符合约定的用途，因此承租人订立合同目的无法实现是由于出租人未履行其义务，即出租人存在过错，同时，根据《合同法》第九十四条规定，有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同理分析，本条规定的第一、三中情形，承租人也应当享有解除合同的权利。

【律师提示】承租人解除合同时，除了租赁房屋存在上述法定情形外，还应当符合导致该租赁房屋无法使用的条件。如果该房屋仅仅存在上述情况，但是承租人仍还可以使用该房屋的，则物权要求解除合同。

【法律规定】

《合同法》第九十四条、第二百一十六条、第二百二十八条

  　　第九条【合同无效装饰装修的处理】　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

  　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

【律师解析】本条规定了租赁合同无效时装饰装修的处理原则。本条适用的前提：第一，承租人装饰装修租赁房屋的行为经过了出租人同意；第二，租赁合同被认定为无效。对于符合上述两个条件的租赁房屋的装饰装修，又根据装饰装修是否形成附合作出不同处理：首先，对于未形成附合的装饰装修，根据出租人是否同意利用作出了两种处理，第一，对于出租人同意利用的，该装饰装修可折价归出租人；第二，对于出租人不同意利用的，承租人可拆除，并在拆除时造成房屋毁损的，承担恢复原状的责任。

其次，对于已形成附合的装饰装修的处理，也是根据出租人是否同意利用作出两种不同的处理，第一，对于出租人同意利用的，处理方式与未形成附合的装饰装修一致即都是折价归出租人所有；第二，对于出租人不同意利用的，因为附合装饰装修物无法简单移动，或分离会给租赁房屋造成较大损失，因为法律规定，由双方按各自过错分担现值损失。

这里需要明确的一个概念——附合。附合是指两个或两个以上不同所有人的物结合在一起而不能分离，若分离会毁损该物或者花费较大，如用他人的建筑材料建造房屋。

【律师提示】提示1:，在租赁合同被认定无效的情形下，对于装饰装修的处理不是一概而论。要注意区分是否形成附合，且出租人是否同意利用。对于出租人同意利用的，无论是否形成附合，都是折价给出租人；对于出租人不同意利用的，则应当区分附合与否。

提示2，现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，评估价。

  　　第十条【合同解除或期限届满未形成附合的装饰装修物的处理】　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

【律师解析】本条规定的是合同解除或期限届满时未形成附合的装饰装修物的处理原则。首先，当事人有约定的，按照约定；其次，没有约定的，由承租人拆除，并负有恢复原状的责任。

本条的适用应当建立在三个条件上：第一，承租人的装饰装修行为经过了出租人同意；第二，租赁合同终止的原因是合同解除或租赁期限届满；第三，装饰装修物与租赁房屋未形成附合。

【律师提示】提示1、承租人经过出租人同意的装饰装修，且未形成附合的情况下，无论合同无效（出租人不同意利用）、租赁期限届满还是合同解除，承租人都可拆除，并负有恢复原状的责任。

提示2、本条规定拆除未形成附合装饰装修物的主体——承租人，即承租人负有拆除的义务。如果承租人不履行该义务，则出租人可自行拆除，由此产生的费用可以向承租人主张。

提示3、如果在租赁期间届满或合同解除后，出租人同意利用该未形成附合的装饰装修的，应当由双方另行协商处理，承租人可根据协商结果决定是否拆除。

【法律法规】

  　　第十一条【附合的装饰装修物在合同解除时的处理】　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

  　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

  　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

  　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

  　　（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

【律师解析】本条规定了形成附合的装饰装修物在合同解除时的处理原则。本条适用的前提：第一，承租人的装饰装修行为经过了出租人同意；第二，装饰装修行为形成了附合；第三，租赁合同被解除；第四，双方对上述情况的处理没有约定。

本条根据合同解除的原因，规定了四条处理原则：第一，因出租人违约导致合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值损失；第二，因承租人违约导致合同解除的，承租人无权要求剩余租赁期限内的装饰装修的残值损失，但是出租人同意利用装饰装修的，可在利用价值的范围内使用当补偿；第三，因双方违约行为导致合同解除的，由双方在各自过错范围内分担装饰装修物在剩余租赁期限内的残值损失。第四，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，由双方按照公平原则分担装饰装修物在剩余租赁期限内的残值。

所谓残值损失，本律师认为在确定租赁期间的装饰装修的承租人应当知道其形成装饰装修的使用期限即为租赁期限，因此装饰装修的价值应当按照租赁时限进行分摊，即装饰装修物的价值在租赁期限内均分，所以残值应当为该均分所得乘以剩余租赁期间所获得的价值。

【律师提示】对于经出租人同意的承租人的附合行为，出租人一般无权要求恢复原状。因为出租人对于附合行为的同意，就应当预见该行为带来的法律后果。根据《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。经过出租人同意的附合行为，应当视为出租人同意承租人改变租赁物的原有状态形成新的状态，因此，承租人返还租赁物的状态应当为附合后的新状态，所以出租人无权要求恢复交付时的原状。

残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。

【法律法规】

  　　第十二条【租赁期间届满出租人无需补偿附合装饰装修费用】　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

【律师解析】本条规定在租赁期限届满后承租人无权要求出租人补偿附合装饰装修的费用。虽然装饰装修经过出租人同意，且出租人也受有利益，但是，承租人装饰装修行为主要是为了有效利用租赁物，是为了其自身的利益，同时承租人也应当知道在其租赁期限届满后，该附合装饰装修的材料等将无法收回，其应当对该租赁物进行适当装饰装修，保证其租赁期限内能收回成本，所以在其还是向出租人请求附合装饰装修时，其应当预见到该费用无法收回，故承租人无权要求出租人补偿附合装饰装修费用。

【律师提示】基于投资较大的，且对出租人有利，在租赁期限内无法分摊的，承租人可与出租人事先协商确定租赁期间届满后的补偿问题。因为本条规定了一个例外，即当事人可以约定承租人补偿附合装饰装修费用，有约定从双方的约定。

【法律法规】《合同法》第二百三十五条

  　　第十三条【未经同意的装饰装修的处理】　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

【律师解析】本条规定了未经出租人同意，承租人装饰装修的处理。《合同法》第二百二十三条规定， 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，未经出租人同意的装饰装修或者扩建发生的费用，应当由承租人自行承担，同时出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本司法解释再一次明确了上述原则。

【律师提示】对于未经同意的装饰装修，该费用由承租人承担外，出租人可以要求恢复原状或赔偿损失。这里要注意的是，出租人只能二者选其一，即选择恢复原状就不能要求赔偿；要求赔偿赔偿的，就不能要求恢复原状。因此，在选择诉讼请求时应当根据自身实际决定。

【法律法规】《合同法》第二百二十三条

附录：

《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
    （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
    （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
    （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
    （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
    （五）法律规定的其他情形。

第二百一十六条  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百二十三条　承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

 第二百二十八条   因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
    第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第二百三十五条　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。