律师解读最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（二）

作者：方希律师，毕业于厦门大学

第四条【登记备案对租赁合同效力的影响】　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【律师解析】本条是关于租赁合同登记备案与合同效力关系的规定。根据《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定，房屋租赁实行登记备案制度.答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。根据《合同法》第五十二条的规定，合同违法法律、行政法规强制性规定的无效，且根据《合同法》司法解释一的规定只有违反了全国人大或全国人大常委会制定法律和国务院制定的行政法规强制性规定，该合同才无效。同时《合同法》司法解释二对法律、行政法规的强制性规定又做出了限制，即该强制性规定应当为效力性的强制性规定。因此，虽然该《办法》规定当事人应当办理备案登记，但是由于该《办法》属于建设部的部门规定，效力等级低于行政法规和法律，因此不应当以此规定来认定合同无效。租赁房屋登记并不是租赁合同生效要件，也就是说租赁合同自双方签字或盖章后生效，除非双方当事人另有约定，如双方租赁合同以登记为生效的，在合同自双方办理登记时生效，未办登记的则合同成立未生效。

同时本条还规定，虽然双方约定登记生效，但是乙方履行了主要义务的，而对方也接受的，则该合同成立生效。如出租方交付了出租房屋，而承租方也接受了，甚至支付了租金的，视为合同成立并生效。对此规定与《合同法》第三十六条规定相符合。

【律师提示】在签订租赁合同时，对于出租方可能不愿意去房产部门登记，如果登记的话就需要交纳租赁税；但是对于承租人可以约定登记为生效条件，可以促使双方办理备案登记，也可以减少出租方一房多租的可能性，有利于保护自身权益，根据本解释第六条的规定，在房屋未交付的情况下，可以优先享有房屋的承租权。因此，出租方和承租方可根据实际情况约定登记是否为租赁合同生效要件。

【法律规定】：

《城市房屋租赁管理办法》第十三条

《合同法》第五十二条

  第五条【租赁合同无效的法律后果】　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

  当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

【律师解析】本条是关于租赁合同无效的法律后果。《民法通则》第六十一条的规定民事行为被确认为无效的，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；同时《合同法》第五十八条也规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同无效的法律后果是相互返还财产。具体到租赁合同被认定为无效后，承租方可以返还租赁物却无法返还因占有使用租赁物所获得的利益，根据民法通则和合同法的规定，如果不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，因此承租方应当返还相关占有使用租赁物的对价，即房屋占有使用费。

如果租赁合同的无效是由于一方或双方过错的，无过错方可以要求过错方赔偿或按过错大小承担责任。租赁合同无效后，主要涉及装修损失的承担问题。关于这个问题本司法解释在第九条、第十三条、第十四条有明确规定，具体详见该规定的解析。

【律师提示】提示1、对于占有使用费的标准，可参照租金的支付标准。因为当事人协商的租金，是双方在考虑地段等综合因素确定，应当说比较合理，且比较符合当事人的预期。提示2、对于合同无效的损失，主要集中在经出租人同意的装饰装修方面。因此，承租人应当保存好出租人的装饰装修同意书，及装修结算单和支付单等。

【法律法规】

《民法通则》第六十一条

《合同法》第五十八条

  第六条【一房多租的处理】　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

  （一）已经合法占有租赁房屋的；

  （二）已经办理登记备案手续的；

  （三）合同成立在先的。

  不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

【律师解析】本条是关于一房多租的处理。即出租人就一套房屋订立了多份租赁合同，谁有权占有使用该房屋及未能占有使用该房屋的承租人的赔偿问题。

对于一房多租的问题，如承租人都要求占有使用该房屋的，按以下方式确定履行租赁合同的承租人。首先是已经合法占有租赁房屋的，其次为登记备案的，最后，如果承租人都未占有或备案的，以合同成立的最先的承租人为履行合同的承租人。

如承租人都不要求承租该房屋，那是否都可解除合同还是出租人可以选择其中之一来要求履行合同？或按上述顺序确定履行合同的承租人？我认为承租人都有解除权，如承租人都要求解除合同的，出租人无权要求其中任一承租人来履行合同。因为在出租人一房多租的情况下，其本身存在过错（明知只能向一人履行合同），出租人签订多份合同的行为，已以其行为明确表示不再履行该义务，构成了根本违约，因此，根据《合同法》第九十四条的规定，承租人可以解除合同。

对于无法取得房屋使用权的承租人，因为其合同为合法有效，但是向对方无法交付标的物，属于履行不能，承租人可以要求解除合同，且合同无法履行是出租人的过错所造成，因此承租人还可以要求出租人承担赔偿损失的责任。

【律师提示】提示1、在出现一房多租的情况，不愿承租的承租人应当及时向出租人提出解除合同的请求，以达到解除合同的目的。提示2、在解除合同时应当以书面通知，并保存好对方签收的证据。

法律规定：

《合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条

第七条【擅自改造房屋的法律后果】　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

【律师解析】本条规定了承租人在未经出租人许可擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的，出租人的法律救济途径，即出租人可要求承租人在合理期限内恢复原状，如承租人不予恢复原状的，出租人可解除合同并要求赔偿损失。

根据《合同法》第二百一十七条的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物，如对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，又无法协商一致且按照合同条款或交易习惯仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

房屋作为租赁标的物的，如果承租人擅自改变建筑物主体或承重结构的，将可能危及整个建筑物，会降低房屋的使用年限，因此该使用是违背租赁物的性质的使用。同时对于改变建筑物主体和承重结构的，根据建筑法的相关规定，应当进行审批，否则不得改变。因此合同法在第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

【律师提示】提示1、解除合同步骤。本条进一步规定了，出现了承租人擅自变动建筑主体和承重结构或扩建的，出租人解除合同的步骤，首先，出租人应当通知承租人在合理期限内恢复原状，这里要注意两点：第一，要通知承租人恢复原状，这里要注意证据的收集，最好是以书面形式通知，并要求承租人签收；第二，应当给予承租人合理的时间恢复原状，具体期限应当依据承租人改变建筑物主体和承重结构或扩建程度来确定。其次，如承租人在该期限内未恢复原状的，出租人才可以解除合同，并要求承租人赔偿损失。至于损失包括哪些，本律师认为，应当包括恢复原状的成本以及该期间的租金损失。

【法律规定】

《合同法》第六十一条、第二百一十七条、第二百一十九条

《城市房屋租赁管理办法》 第二十四条

附录：

《中华人民共和国合同法》第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

第六十一条   合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。  　　

第二百一十七条  承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
    第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

《城市房屋租赁管理办法》第十三条 房屋租赁实行登记备案制度.答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

 第二十四条   承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；
    （一）将承租的房屋擅自转租的；
    （二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
    （三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
    （四）拖欠租金累计六个月以上的；
    （五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
    （六）租用承租房屋进行违法活动的；
    （七）故意损坏承租房屋的；
    （八）法律、法规规定其他可以收回的。