律师解读最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（一）

作者：方希律师，毕业于著名高校厦门大学，

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。

前言：

随着社会经济的不断发展，租赁房屋从事经营活动成为一种常态。然而法律在调整租赁关系的规范比较原则，各地对租赁关系的裁决也各不相同。城为统一法律适用，指导各级人民法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件，促进房屋租赁市场的健康发展，最高人民法院于2006年9月着手《解释》（征求意见稿）的起草和调研工作，并于2009年6月22日通过，于2009年9月1日起实施。其中对租赁关系中涉及装饰装修、承租人优先购买权作出了具体详细的规定，对指导调整租赁关系具有重大意义。

为了大家更好的了解及运用该《解释》，本律师在综合多年实务工作经验的基础上，从司法实务角度对该《解释》进行了解读。同时对于出租人和承租人应当注意事项进行了相关提示。本文对法条的解读分为三个部分，即【律师解析】、【律师提示】、【法律法规】。由于各人对法条理解不同且每个案例都有其特殊性，对于本律师的解读不能原搬套用。

法条解析

 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

  第一条【适用范围】　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

  乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

  当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【律师解析】本条规定了本司法解释的适用范围。哪些房屋引起的租赁合同纠纷可以适用本司法解释？根据本条规定城市、镇规划区内的房屋的租赁合同纠纷可以适用本解释，但不包括城、镇规划区内公有住房、廉租房、经济适用房。承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用本《解释》。

对于乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可参照本解释处理。但是法律另有规定的，应当使用该规定。这里的法律应当是指全国人大或其常委会制定的法律。

【律师提示】本解释中涉及一个问题：从行政级别上来看，镇和乡属于同一级别，按理在法律适用上应当一致，但是本解释将镇和乡规划区内的房屋租赁合同纠纷的适用作出了区分，那么适用本解释应当注意这一区别。按照城乡规划法有关规划区域的规定，我国现有房屋可分为城市规划区、镇规划区、乡规划区、村庄规划区范围内的房屋。

镇和乡在行政级别上来说属于同一级别，但是两者在其他方面还是存在一定差异，镇上居民以非农业户口为主，而乡的居民以农业户口为主。镇是一个最基本的经济区域，也是一个综合的经济单元。镇除了有乡的基本特征外，它更是一个经济区域内工商业的中心，商品生产的集散地和商品交换的场所，是政治、经济、文化的中心区。

【法律法规】

《中华人民共和国城乡规划法》第二条　

  第二条【违法建筑物租赁合同无效】　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【律师解析】本条规定了未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的房屋出租的，该租赁合同无效，但如出租人在一审法庭辩论前完善了该手续的，可认定该租赁合同有效。

未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的建筑物违反《城乡规划法》、《建筑法》等相关法律规定，属于违法建筑，依法不得使用并应当拆除，因此此类租赁合同的标的物（房屋）不合法，根据《民法通则》和《合同法》的规定，合同内容违违反法律行政法规强制性规定的，该合同无效。故未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的房屋出租行为因无效。

【律师提示】对于此类合同无效后，出租人是否有权要求支付租金，依据本解释的第五条规定，租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，且如果当事人一方有错误的，无过错方有权要求赔偿，或双方都有过错的，按过错比例承担赔偿责任。

同时司法解释就实践中出现的出租人先上车后买票的行为实施了有限保护，即出租人在一审法庭辩论终结前完善了相关手续的，认定租赁合同有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在遇到此类情况，出租方应当注意完善手续的时间限制，即应当在一审法律辩论终结前。如出租方未在上述期限内完善该手续或未提出的，则租赁合同将被认定为无效。

【法律法规】

《中华人民共和国城乡规划法》第三十八、三十九、四十条　

《中华人民共和国民法通则》第五十八条

《中华人民共和国合同法》第五十二条

  第三条【违法临时建筑租赁合同无效】　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

  租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【律师解析】本条针对临时建筑的租赁合同的效力作出了相关规定。本条规定与第二条规定具有一致性。对于未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，租赁合同无效；对于超出临时建筑物使用期限的租赁合同，超过部分合同无效。

同时司法解释也规定了出租房在一审法庭辩论终结前完善了相关手续的，租赁合同应认定为有效。如获得了主管部门的批准建设或延长使用期限。

【律师提示】本条的提示与第三条内容基本一致。

【法律法规】

附录：本节法律法规摘录

《城乡规划法》第二条 制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。
    本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
    本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
    以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
    城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
    第三十九条　规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
    第四十条　在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
    申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
    城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

《民法通则》第五十八条　下列民事行为无效：
　　(一)　无民事行为能力人实施的；
　　(二)　限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
　　(三)　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
　　(四)　恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
　　(五)　违反法律或者社会公共利益的；
　　(六)　经济合同违反国家指令性计划的；
　　(七)　以合法形式掩盖非法目的的。
　　无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力

《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。