疫情期间，可否要求出租人减免房租？

新型冠状肺炎病毒爆发以来，全国上下高度重视，党和国家也采取了一些十分有力的措施来遏制病毒的蔓延。比如交通管制、对疑似病人进行隔离、延长春节假期等，这些措施很大程度上控制了疫情的爆发，但是同时也使一些人流密集型较强的行业，比如：餐饮、酒店、商业零售受到了较大的影响。尤其是关于疫情期间的租赁合同问题更是引发了广泛关注。

据媒体报道，万达集团已经宣布减免部分万达商户租金和物业费。“四大财团”之一的华润集团，也决定在一定程度上减免旗下物业的租金；西安MOMOPARK大型商场亦作出了类似举措；不仅如此，苏州也出台了“支持中小企业共渡难关十条意见”，将有计划地减免房租和税费……然而即便部分出租人推出了利好政策帮助承租人减轻负担，但是这些情况毕竟是少数，仍然有很大一部分出租人和承租人，为了减免租金问题僵持不下。

面对这种突发的情况，承租人是否可以依据《合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定为由要求减免租金？或者是依据公平原则要求减免新型冠状病毒防治期间的租金或解除合同？本文将作出详细分析。

一、“新型冠状病毒”疫情是否属于不可抗力

《合同法》第一百一十七条对不可抗力作出规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”其通常指由自然原因引起的水灾、旱灾、暴风雪、地震等以及社会原因引起的战争、罢工、政府禁令等。

就“新型冠状病毒”疫情而言，这属于突发的公共卫生事件，在各级卫生行政主管部门进行预防、调查、控制、救治过程中，政府部门也相应出台封城、实施交通管制、延长假期等措施，这些均是无法预见也不可避免的，属于不可抗力范畴。

二、以疫情属于不可抗力为由要求出租人减免房租的，应当从以下四个方面分别对待：

（一）所租赁的房屋如果属于经营性性质的，受疫情的影响完全不能使用的或者部分不能使用的，可以要求出租人减免房租；

（二）所租赁的房屋虽属于经营性性质的，但是其功能并未受疫情影响的，如药店。这种情况下不能够要求出租人减免房租；

（三）所租赁的房屋属于居住性质的，其居住功能在疫情期间未受到影响的，如：自己隔离在租赁房屋内。这种情况下也无理由要求出租人减免房租；

（四）所租赁的房屋属于居住性质的，其居住功能在疫情期间受到影响的，如：近日，北京某小区出台禁止外地来京租户进入小区的规定，导致承租人无法返回到租赁房屋内。这种情况下可以要求出租人减免房租。

另外，对于长期租赁合同来说，短暂的疫情期间并不会导致合同目的不能实现，若以合同目的不能实现为由要求解除合同，基本不会得到支持。但是，遇到这类情况，作为当事人可以以合同的公平原则为由，要求减免部分租金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

综上，承租人可以根据自身租用房屋的性质以及实际情况，与出租人进行协商减免房租，达成减免租金合意的同时，应形成书面文件，以避免因“擅自”减免租金、未及时足额支付租金带来的违约风险。

疫情无情，人间有情，愿全国人民并肩前行，同根同心，早日战胜病毒!