征收与补偿相关知识解读

（序言）1991年《城市房屋拆迁管理条例》开创了拆迁时代，到2001修改后的条例进入到拆迁矛盾加剧时代，再到2007年物权法实施而开始拆迁后时代，最后到2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，整整经历了20年，我们看到，每10年就是一个变化或修订周期，可以设想未来10年内条例会与时俱进作进一步完善修订。《征收条例》的出台意味着拆迁时代的终结与征收时代的开始，但在我们的眼中，不管是叫拆迁还是征收，土地及建筑其上的房屋，始终是公民最为重要的财产，纵观历史，可以得出这样一个结论”土地制度稳则民安，土地制度乱则国乱”。但不能片面曲解条例认为征收条例就是完全保护征收单位或是被征收人及其不动产的法律，这样理解应该是错误的。根据易经中的阴阳理论，二者互为阴阳关系，阴阳不是对立的，而是相辅相成的，保障被征收人的权益也是为了征收工作的顺利进行，同时征收工作的进行也是为了让被征收人生活的更好，社会更文明进步。当然在征收工作中，政府是占主导地位和支配作用的，并且随着征收工作的推进，政府的行政作用越来越明显。如条例中征收的责任、实施主体，征收工作的启动、建筑物定性权，房屋价值评估三步骤、征收方案制定、作出补偿决定，申请强制执行等充下面具体针对重点法条进行解读：

第一章   总则

第一条：本条是总纲性规定，对本条的正确解读是对条例正确解读的关键。

    重点理解“两个征收主体（政府和财产所有权人）、两种实体利益（公共利益和私人权益），一个中心和程序”。深层理解：以政府主体为主导，以公共利益为优先，为了完成征收补偿工作一个目的。公共利益的法律界定。《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。该法没有对公共利益做出具体的界定和解释，很多人就产生了担心。因为不界定公共利益可能使行政机关在征收、征用上的权力范围过于宽泛，基于现有的行政制度和廉政状况，公民财产权难免受到征收、征用权的威胁。到底什么是公共利益，没有哪个国家的法律有明确的规定，这是由公共利益‘利益内容’的不确定和‘受益对象’的不确定和共益性所决定”。宪法规定有：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第22条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定，对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”有学者称公共利益的最大特点就在于，它是一个与诚实信用、公序良俗等相类似的框架性概念，具有高度的抽象性和概括性。其次，公共利益是一个包含价值选择的概念。这里的价值既包括宏观的价值，例如国家的持久发展、社会的安定有序、环境的保护、资源的合理开发利用等，也包括微观的价值，例如旧房改造、修桥造路、消费者权益保护等等。最后，公共利益是一个历史性概念。公共利益不是一个永恒的概念，在不同的历史阶段具有不同的内容和表现。这并不是公共利益本身发生了变化，而是公共利益所属的环境发生了变迁。这种环境包括整个社会的价值观念，政治、经济、文化、宗教、自然环境等等因素，都是影响公共利益评判的条件。注意，如果公用征收行为在满足公共利益的同时，也使某一特定私人得到利益，这种行为仍然符合公用目的。例如一个市镇政府征收土地建设一个广场，广场内部的庭园特别为邻近一所私人疗养机构的寄宿人员提供使用方便，不能认为是纯粹为了私人利益。

第二条：本条核心内容是“效率优先，兼顾公平”。

    重点理解：1、条例调整的范围只限于国有土地上的房屋，不包括集体土地上的房屋，集体土地上的房屋征收受《土地管理法》调整，专门制定的征收条例已被提上议事日程。2、房屋征收的主要目的国家提前收回土地使用权重新分配利用土地，故征收的对象一并包括房屋占用范围内相应的土地使用权。3、补偿的对象具有唯一性即被征收人等于房屋所有权人。4、公平不是抽象的，是能看得到的，公平也只是相对公平，只要程序完善，程序正当即可认为是公平。如房屋价值评估过程中履行评估鉴定、评估复核鉴定、专家委员会鉴定三程序即可认为达到补偿公平。

第三条：本条规定了征收与补偿应遵循的三个原则。

1、决策民主。实质是征收方案多进行合理性论证，多听取被征收人的意见，使征收工作便于实施，便于责任承担。

2、程序正当。阳光是最好的防腐剂，程序正当能确保实体公正，规范执法行为，依法行政。

3、结果公开。不公开等于没作出，公开以后生效，才产生具体行政行为的确定力、拘束力、执行力。

第四条：本条规定了征收主管负责部门、组织实施部门、协助配合部门（住建、规划、土地、财政、公安、执法局等）。

    重点理解：（一）、市、县级人民政府的房屋征收部门“组织实施”本行政区域的房屋征收与补偿工作。具体的职责有：（1）可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，负责监督实施单位在委托范围内的行为并对其后果承担法律责任（第5条）；（2）拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府（第10条）；（3）做好征收与补偿的宣传、解释工作（第13条）；（4）对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并向被征收人公布调查结果（第15条）；（5）向因征收房屋造成搬迁的被征收人支付搬迁费，向选择产要调换的被征收人支付临时安置费或者提供周转用房（第22条）；（6）与被征收人订立补偿协议并在被征收人不履行补偿协议约定的义务时依法提起诉讼（第25条）；（7）建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况向被征收人公布（第29条。）

第二章  征收决定

第八条：本条是条例最重要的条款，也是立法过程中争议最大的条款。

重点理解：1、公共利益的界定。2、条例采纳了折中式，又有概括式，又有列举式，比较科学、可行、周全。3、注意条文五项中的“五个政府”的理解。4、危房(城市危险房屋管理规定)、基础设施落的概念。5、保障性安居工程有廉租房、经济适用房、两限房等类型（横山凤凰新城）。

第九条：本条的核心是征收中的社会稳定风险评估制度。

    重点理解：1、概念来源于《关于加强法治政府建设的意见》等政策规定。2、制定风险等级预案。3、风险评估对象。4、补偿费用充足是征收稳定的根本。

第十条：本条是对征收决定作出后的公告、宣传、土地使用权收回等规定。

重点理解1.征收补偿方案是征收决定公告的主要内容。2、公告方式。3、“地随房走，房随地走”的房地产权利一致原则，土地使用权同时收回。4、被征收房屋如何处理，由征收人根据公共利益需要而定，可以拆迁、保留或加以改造。。

第十六条：本条的核心是征收范围确定后不得实施的行为。

重点理解1、只要是“以不当增加补偿费用为目的”的行为均是禁止的。2、违反各方面法律如规划、土地、环保，消防等规定。3、暂停期限不超过1年有伏笔，是否延长未禁止。

第三章  补偿

第十七条：本条是对征收补偿的内容予以规定。

重点理解：四大费用（房屋价值补偿是主要费用，其他是派生费用、关联费用和额外费用）。

第十九条：核心是被征收房屋价值如何确定（保障权利条款）。

重点理解1、市场价格等同于评估价格。2、鉴定三步骤。评估、复核评估、专委会鉴定，效力是递增的。

第二十一条：本条是对补偿安置选择权的规定。

重点理解“两种方式（实物与货币），一个原则（等价交换）。产权调换又分为原地回迁和异地安置，应注意被征收人有自主选择权；实践中不宜实行货币安置的情形，如产权共有人达不成一致，房屋出租产生较大纠纷，重要行业的房屋附属物等。

第二十二条：本条是对征收房屋的杂项补助规定，上述费用是被征收人因房屋征收产生的必要费用。

第二十四条：本条是对未经登记建筑物合法性的认定规定。

重点理解：1、建筑物性质认定优先于权利证书。2、违章建筑的认定应综合适用法律如城乡规划法、土地管理法、水法、公路法、文物保护法、电力法等。3、认定时间应以建筑物建设当时政策、法律认定。

第二十五条：本条是对补偿协议的内容与法律救济的规定。

重点理解1、签约主体是征收实施部门；2、违约诉讼，法律定性是行政合同。

第二十六条：本条规定了补偿决定适用情形和程序。

重点理解：1、效率与公平兼顾。2、两种情形（达不成补偿协议或房屋所有权人不明）3、行政复议或行政诉讼时不停止补偿决定的执行。

第二十七条：本条规定了“先补偿、后搬迁”原则（其实是同步）

第二十八条：本条规定了强制执行权。

重点解读：1、最大的亮点取消了行政机关的强制执行权，但其后行政强制法司法解释又有授权规定。2、申请人是政府。3、申请时间①行政复议或行政诉讼后予以维持。生效法律文书确定的期限届满180日内提出执行申请。②行政复议或行政诉讼期间不停止具体行政行为执行，根据行政法诉讼法司法解释有关规定，行政机关可申请人民法院先于执行。③法定期限内被征收人未提起行政复议或行政诉讼，在法定起诉期限届满之日起180日内直接向法院申请强制执行。