住宅建设用地使用权期限届满时应自动续期
   
     ^{程某于2007年5月在西安市某地产公司买下高层住宅一套，但在双方签订《商品房预售合同》过程中，程某从相关土地手续中得知该宗出让土地使用权剩余年限为50年，故其担心将来土地使用权期限届满而建筑物尚存时，是否还须再交纳土地出让金？}              

                                                 ^{咨询者 程某}
 

    ^{解答:这个问题需分两个不同的时间段来分析回答；一，在2007年10月1日《物权法》施行以前。根据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让暂行条例》等现行法律，行政法规的相关规定，出让土地期限届满，土地使用权及地上建筑物等所有权由国家无偿收回，但土地使用权人享有法定的申请续期的权利，如申请续期的，应当于届满前一年申请续期，并重新签订出让合同，支付土地出让金及办理登记，且非因公共利益的原因，其申请不得被否决。鉴此，依据上述法律，法规规定，土地使用权期限届满时，如不申请续期的，国家将无偿取得土地使用权及地上建筑物等；如申请续期的，除因公共利益的原因不准许外，应当重新签订出让合同，还需再支付土地出让金。二，在2007年10月1日《物权法》施行后。《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期限届满的续期，依照法律规定办理。鉴此，物权法的上述规定沿用了现行法律关于建设用地使用权期限届满可续期的原则性规定，但又结合实际需要，作出了突破性扩展性规定，即对住宅建设用地使用权期限届满的自动续期使用，无需使用权人申请批准续期，国家也不无偿收回；对非住宅建设用地使用权期限届满的则仍按上述现行法律，法规的规定办理，需提前一年提出申请及经批准重新签订出让合同并支付出让金等。 
   综上，《物权法》对此问题的规定无疑更为科学合理，尤其体现了以人为本的和谐社会的司法理念。
                                            陕西富能律师事务所 邸飞律师
                                                    二00七年六月}

(邸飞，二00六年度榆林市“优秀律师”获得者,服务热线:13325321899)