“行、民”案件交叉时应“基础优先审理”
 

     某处单元房为王某和赵某共同向张某购买所得,《房产证》登记权利人为张某。购买后产权证由王某保管。其后,王某伪造了一份房屋买卖合同,卖房人是张某,买房人是王某,并用该伪造的合同及产权证等相关证件向当地房产管理局申请过户登记,私将该房产过户登记在其一人名下,赵某知情后欲通过法律途径解决,请问应先提起何种诉讼为妥当?
                                        咨询者:赵某
    解答:建议先提出民事诉讼确认用于过户登记的房屋买卖合同无效。理由如下:一,如先提出状告房产管理局撤销产权证的行政诉讼,则败诉风险很大。根据《城市房屋权属管理办法》第17条,27条等相关规定,结合我国产权登记实践,目前房产管理部门对房产登记只进行产权来源资料齐全的形式审查,不作实质性审查,故不对合同真实性进行审查,而涉及本案,房管部门已尽了形式审查义务。二,如先提出确权的民事诉讼,则败诉的风险也很大。根据《物权法》第9条规定,本案王某已用伪造合同将该房产过户登记在自己名下,从登记时起就发生了物权的效力,即在产权证未撤销前,王某被推定为法律上的产权人,且该物权可以对抗买卖合同这一债权。三,综上,按“行,民”案件交叉时应“基础优先审理”的原则,本案应先提出民事诉讼确认用于过户登记的伪造的买卖合同无效。所谓“基础优先审理原则”,就是指民事和行政案件出现交叉的情形时,民事和行政谁是基础谁就优先审理。结合本案,房产登记的基础是房屋买卖合同,民事合同是行政登记的基础和前提,这时就应优先审理民事案件,由民事诉讼先行确认买卖合同效力后,再进行行政诉讼案件的审理来确认行政部门的权属登记行为的合法性。鉴此,当“行,民”案件交叉时,坚持“基础优先审理”的原则是切实可行的且诉讼风险最小。

                                         陕西富能律师事务所 邸飞律师

                                                       二OO七年六月

     (邸飞,二00六年度榆林市“优秀律师”获得者,服务热线:13325321899)
                                              



作者:邸飞    转贴自:本站原创    点击数:2975    更新时间:2007-06-25    文章录入:admin
 
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