未经有批准权的人民政府批准
             国有划拨土地使用权不得转让
 

    ^{刘某是某公司职工。2006年3月，其买下某村农民高某所有的“绿岛”别墅小区宅基地一处。同年年底，由于房地产价格暴涨，高某反悔不卖。另，该处住宅小区原为集体土地，经政府依法征收为国有土地用于开发区的建设，又以划拨的方式将其中一小部分划给被征地村村民住宅使用。请问，对该宅基地买卖是否合法？
                                                咨询者：刘某
解答：根据我国《房地产管理法》、《土地管理法》等有关关法律规定，我国国有土地使用权的体制采取划拨土地与出让土地使用权并存的管理模式。土地使用权出让，是指国家以国有土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指经县、市级以上人民政府依法批准，由土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权，具有取得的法定性、使用的无期限性及权利处分的受限制性等特征。依据《房地产管理法》第39条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、45条等法律、行政法规的有关规定，划拨土地使用权未经有批准权的县、市级以上人民政府批准，不得转让，此为法律、行政法规的强制性规定，一旦违反，当属无效。鉴此，如果要转让划拨土地，必须先“变性”，即将“划拨土地”经法定程序，转变为“出让土地”后方可进行转让。综上，可以肯定，刘某与高某转让划拨宅基地的行为是无效的，产生返还财产，恢复原状等法律后果。
                                         陕西富能律师事务所 邸飞律师  
                                            二OO七年六月二十八日}

(邸飞，二00六年度榆林市“优秀律师”获得者,服务热线:13325321899)