在购房过程中，购房人在与售房人签订了《认购书》（或商品房买卖合同）后，由于未能获得银行贷款而导致房产交易无法顺利完成的情况时有发生，此时，应如何处理由此产生的纠纷呢？笔者认为，应该区分不同情形来分析：

第一种情形：购房人个人原因造成未能获得银行贷款而导致房屋交易无法顺利完成。

商品房买卖过程中，有相当一部分的购房人会选择按揭贷款的方式支付部分房款。而在按揭过程中，存在三方主体，即购房人（借款人、抵押人）、售房人（保证人）、银行（抵押权人、贷款人）。这三方主体之间就产生了三个合同关系：即购房人和售房人之间的商品买卖合同关系、购房人与银行之间的抵押贷款合同关系、售房人与银行之间的保证合同关系(注：此关系的存在以售房人为购房人向银行承担保证责任为前提)。在房屋买卖合同中，购房人的义务是向售房人支付购房款，售房人的义务是向购房人交付房屋，如果因购房人个人原因造成其未能获得银行贷款而导致房屋交易不能顺利完成，售房人可以据此要求解除认购书（商品房买卖合同），并向购房人主张违约责任。

第二种情形：因贷款政策变更造成购房人未能获得银行贷款而导致房屋交易不能顺利完成。

这种情形较为复杂，还要视认购书（或商品房买卖合同）中的具体约定而区分讨论，常见有以下几种情况：

（1）认购书（或商品房买卖合同）虽然约定了以贷款方式支付购房款，但是同时又约定了如果未能办理贷款，则购房人需以现金方式或其他方式付款。此时，购房人无权提出因政策变更而解除合同，如双方解除合同，购房人需向售房人承担违约责任。

（2）认购书（或商品房买卖合同）中仅约定了以贷款方式支付购房款，但是约定的贷款比例较低，贷款政策变化未能严重影响其履约能力，此时，购房人亦不能以政策变更为由提出解除合同。

（3）认购书（或商品房买卖合同）中约定了仅以贷款方式支付购房款，且购房人能够证明：因贷款政策变更导致其无法获得银行贷款，从而严重影响了其履约能力，并导致其无法适格履行合同。此种情形之下，购房人提出解除合同并不承担违约责任的主张才能够得到人民法院的支持。

综上所述，新政策出台后购房人要想提出解除认购书（或商品房买卖合同），并且不承担违约责任，应符合以下条件：未能获得购房贷款不是由于自身信用问题或过错导致，而是纯属受新的贷款政策影响所致；购房人能举证证明未能获得银行贷款，确实严重影响其履约能力，致使认购书（或商品房买卖合同）事实上已不可能继续履行。

为了避免类似的纠纷，在此提醒广大购房人注意：

1、买房之前，需对自身购房能力进行评估，充分估量自己的经济实力；

2、在签订认购书（或商品房买卖合同）前应亲自向银行咨询是否可以办理贷款，尽可能预估自己在办理贷款时可能遇到的障碍，谨慎签约；

3、签订合同时，尽可能在合同中约定：若出现银行贷款审批不通过的情形，另行协商付款方式及付款期限；或者约定双方同意解除本合同并退房退款，买受方不向售房人支付违约金；或者明确约定赔付适当比例的违约金，避免日后出现纠纷时被售房人索要高额违约金。