购买二手房风险防范对策

     近年来,随着二手房交易市场的活跃,二手房买卖纠纷也随之越来越多,因此,购房者在购买二手房时,一定要有意识地自觉防范其中的法律风险,现列举购买二手房中的法律风险及防范措施如下:
    一、对房屋产权人未能查清
    如房屋存在产权争议;房屋为共有;出卖时未经共有人同意;房屋存在抵押;甚至有些人租房后制造假产权证及假身份证进行诈骗。
    防范:购房者应核实房主的身份、房主证件的真实性,尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,更要进行详细核实,防止被骗;同时要看房屋是否为共有财产,如果是共有财产,转让时必须经共有人同意;对于继承的房屋,还需查清房屋是否存在多个继承人;并且要事先了解清楚所购房屋是否能顺利过户,综合估计自己的风险再作出决定。
    二、对房屋产权形式未能查清
    二手房的产权情况主要分为三大类:已购公房、二手商品房和二手经济适用房。其中占最大比例的已购公房的的产权情况最为复杂,包括大产权、小产权和使用权房,还有央产、军产、校产等等,对上述房屋上市的要求也各有不同,有些规定恐怕连原房主也不清楚,导致交易完成后过户手续无法办理。
    防范:购房时要留意房屋产权的形式。建议购房者到有关部门了解该房屋的真实信息,并咨询相关法规、政策,从而避免房屋产权纠纷的发生。
    三、对房屋状况未能查清
    所购房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人;还有的房屋存在质量瑕疵,如下水道堵塞、墙面渗水等问题。有些人购房心切,未对房屋现状充分了解,对上述状况未能及时发现。
    防范:看房时要查清房屋是否有人承租,如果有人在租,要房主出示承租人放弃优先购买的承诺书。同时,验收房屋时,最好到楼上楼下去询问一下,房屋是否有渗、漏水的历史或其他质量问题。
    四、忽略必要的购房手续
    部分购房人不懂法律规定的交易程序,认为只要实际占有房屋就没有问题了,未能签订购房合同。还有的购房人为了避税等诸多原因,先交付房屋暂不办理房屋过户手续。将来如果房价大幅变动,双方就会产生纠纷。
    防范:二手房买卖一定要签订书面合同,如果确实因为某些原因导致房屋无法及时过户,也要在合同中详细约定违约责任,以避免将来合同任何一方反悔。
    五、购房合同过于简单
    双方签订的购房合同中只简单说明了房屋售价、房屋的地理位置等基本情况,没有付款时间、付款方式等相应条款。
    防范:二手房买卖,除了买卖双方收付房款、办理过户手续外,还应明确入住交验、费用明细、违约责任等相应条款。此外,对一些后续问题,诸如户口迁移、维修基金过户等也要予以约定。因此 ,签订购房合同内容要详尽,避免出现不必要的纠纷。
    六、轻易选择中介公司
    当前二手房交易中有一部分是通过中介公司完成的。而二手房中介市场鱼龙混杂,如果购房者或卖房者不加选择就委托,一旦遇到不正规的中介甚至是“黑中介”,就会发生钱、房两空的严重后果。还有的卖房者与买房者为图省事,轻易将身份证和房屋产权证交给中介公司代为办理,风险系数大大增加。
    防范:购房时慎重选择中介公司,查看中介公司的证照、执业经纪人证号、公司经营规模、业务水平、收费标准等,在选定后还要与中介公司签订合同。卖房者在向中介公司交付个人资料时要谨慎,避免在中介合同签订前就把房地产证、身份证、私章等资料交给了中介,使其有可乘之机,引起法律纠纷。



作者:佚名    转贴自:人民法院报    点击数:2470    更新时间:2006-11-23    文章录入:admin
 
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