土地市场风云变幻

律师支招为政府维权

受房地产政策调控的影响，国有土地所有权出让已不再那么火热，一些中标人、竞得人拖欠成交价款、据签《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》者屡见不鲜。近日，本所律师受聘为神木县国土资源局就一起国有土地使用权拍卖纠纷案件出具了法律意见书，为政府处理这一棘手问题提供了法律依据和确实、可行的操作办法。

    今年5月26日，神木县国土资源局委托陕西正泰拍卖公司对位于神木新村的六宗国有建设用地使用权进行拍卖，受市场追捧，每亩最高拍出近1500万元的高价，一时社会影响颇大。但买受人在与拍卖公司签订《成交确认书》后，却未能在约定期限内支付全部地价并与政府签订《国有建设用地使用权出让合同》，使高价拍出的土地履行遇阻。我所作为神木县人民政府的法律顾问，受委托对相关资料进行了审查和研究，出具了《关于神木县国土资源局委托陕西正泰拍卖公司拍卖出让六宗国有建设用地遗留问题的法律意见书》，取得了委托人的认可和好评。目前该事件尚未解决。现将本法律意见书刊出，与同仁切磋，以对目前我市乃至全国房地产市场变化中的诚信坚守、依法行政引发更多的思考。

关于XX县国土资源局委托陕西正泰拍卖公司

拍卖出让六宗国有建设用地遗留问题的法律意见书

 致：XX县国土资源局

       接受你单位委托，陕西富能律师事务所指派武广韬、贺睿律师对你单位（以下简称国资局）委托陕西XX拍卖公司（以下简拍卖公司）拍卖出让六宗国有建设用地事务中所提供的资料进行了审查，根据中华人民共和国的有关法律、规章和《拍卖公告》及相关拍卖文件，出具本法律意见书。

一、相关资信

（一）二0一一年五月四日国资局与拍卖有限公司《委托拍卖合同》一份及《委托拍卖合同补充协议》一份；

（二）二0一一年五月四日拍卖公司《拍卖公告》一份；

（三）《国有建设用地使用权拍卖出让须知》一份；

（四）《出让宗地示意图》《宗地规划条件控制表》；

（五） 二0一一年五月二十六日买受人与拍卖公司签订的《成交确认书》六份；

（六）国资局二0一一年八月十九日发出的《催告通知书》一份。

二、出具本法律意见书的主要依据：

（一）《中华人民共和国拍卖法》

（二）《中华人民共和国合同法》

（三）《中华人民共和国土地管理法》

（四）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（五）《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》

（六）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

三、根据以上文件和有关法律、规章的规定，确定如下事实：

（一）二0一一年五月四日国土局与拍限公司签订的《委托拍卖合同》及《委托拍卖合同补充协议》合法有效，拍卖公司与买受人签订《成交确认书》后便完成了委托事项，国土局与拍限公司的委托关系视为终止。

（二）根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 》第二十条的规定，拍卖国有土地使用权的《成交确认书》本应由出让人与竞得人签订。鉴于出让人与拍卖公司系委托代理关系，故受委托人委托，拍卖公司与竞得人签订的《成交确认书》的法律后果，应由委托人（出让人）承担。因此，《成交确认书》符合《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 》的相关规定，具有法律效力，出卖人可据此行使相关权利。

（三）买受人签订了《成交确认书》，就视为其对此前所有拍卖文件里公开要约条件的认可。《成交确认书》确定的价款、付款期限等义务，都对买受人具有约束力并应在届时签订的《国有建设用地使用权出让合同》中加以体现和承诺。在委托拍卖关系终止后，委托人国土局当然享有《成交确认书》确定的权利义务，享有对买受人催缴成交价款、督促其签订《国有建设用地使用权出让合同》或解除合同的权利。

（四）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 》第二十条规定“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金”。故买受人（竞得人）在签订了《成交确认书》后，其先前交纳的保证金一千万元自动转作受让地块的定金，根据《合同法》第一百一十五条的规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。故买受人违约，出让人无需返还定金。

（五）买受人没有按时全额解缴确认书确定的成交价款应视为违约，根据拍卖文件《国有建设用地使用权拍卖出让须知》第九（九）1二款的约定：“如买受人不能支付拍卖成交价款的，自滞纳之日，每日按迟延支付款项的1‰缴纳滞纳金，延期付款超过2个月的，视作违约，出让人有权解除合同，收回土地，买受人所缴款项不予退还，出让人并可请求买受人赔偿因违约造成的其他损失。”据此，可认定买受人已违约。对买受人违约，出让人既可以选择解除合同，亦可选择要求继续履行合同。即解除《成交确认书》或要求补签《国有建设用地使用权出让合同》并履行交足地款等，这些都是出让人的权利，出让人可以选择，具有主动性。

基于以上事实，结合当前的市场状况，我们提出以下法律意见：

（一）鉴于本次拍卖活动竞得人（买受人）违约，直接影响了我县国有土地使用权出让市场的正常运作，这正是人民政府弘扬法治精神、维护合同权威和树立政府公信力的良好时机，故政府可依法行使选择解除合同以威慑效尤者或选择履行合同体现依法行政，两种选择只要依法进行，政府均可处于主动地位。

（二）鉴于受让人包括定金已最低交付有4000万元以上的地价，考虑到社会稳定和处理成本等问题，首先宜选择履行合同的方式解决。即先发催告通知书，限期签订《国有建设用地使用权出让合同》。对于在期限内补签出让合同者可以不追究其违约责任，对于催告期满仍不补签出让合同者则严格按照《国有建设用地使用权拍卖出让须知》第九（九）1.二款的约定依法追究买受人的违约责任。（草拟的《催告通知书》附后）

（三）《土地管理法》第十五条 规定“土地使用者必须按照出让合同约定， 支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿”。据此，催告期限届满后，如仍有未交纳成交价款者，则可以视为竞得人放弃所竞得宗地，可以及时组织重新拍卖并追究原买受人的违约责任。对买受人现已交纳的款项可暂不退还，待重新拍卖后直接扣除拍卖所需费用和拍卖成交的实际差额，余款退还。如买受人不服提起民事诉讼，则国资局可依据《国有建设用地使用权拍卖出让须知》第九（九）1.二款的规定提出反诉。

（四）对于经催告后补签了《国有建设用地使用权出让合同》者，国土局应按照《国有建设用地使用权拍卖出让须知》第九（八）的约定给买受人交付土地，并办理相关的后续手续。

（五）出让土地交付后，如出现买受人没有按约定动工、竣工者，出让人可依据《国有建设用地使用权拍卖出让须知》第三（六）、（七）的约定追究买受人的违约责任，如超过《国有建设用地使用权出让合同》约定的动工开发日期满一年未动工开发建设的，出让人可以征收本宗地价款20%的土地闲置费；满二年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权。

总之，六综土地出让遗留问题法律关系复杂，社会影响较大，需依法按程序推进和处理，现阶段不可设想用简单、一次性的方法处理，否则，政府无论在经济还是社会影响方面均可能受到不应有的损失。

本法律意见书仅用于本次处理拍卖出让六宗国有建设用地遗留问题目前事宜，其后出现新的问题，我所愿继续提供法律意见。本法律意见书正文共4页，其后之附件均为法律意见书不可分割之组成部分。相关法律文件的复印件与原件无异。

   陕西富能律师事务所律师

      武广韬   贺睿

 二O一一年十二月十一日