农村宅基地24问，这里是最全的回答！（二）

10、不同的历史阶段对超占面积宅基地如何进行确权登记发证？

根据国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的规定：对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

（1）《村镇建房用地管理条例》实施（1982年2月13日）以前农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实施使用面积进行登记；

（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记；

（3）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照当地政府批准宅基地面积进行登记。其宅基地面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明，将超占面积标注出来，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行确权登记。

11、怎样认定村民“一户一宅”的问题？

对村民“一户”认定，原则是根据公安部门管理的户籍来认定。如果在户口本上登记的是一家人，那么该户口本所登记的家庭就是一户，一户只能申请一处宅基地。但具有以下情形的，可独立作为特殊村民“户”对待：

（1）已婚且已分家单独居住生活的；

（2）未婚但年龄已满二十周岁且已单独居住生活的；

（3）依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人；

（4）通过司法仲裁依法取得的，可按照司法文件进行登记。

因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，申请确权登记。

12、村民“一户多宅”问题怎样处理？

《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地使用权确权登记，必须坚持“一户一宅”，除“一户一宅”外多占的宅基地不予确权登记。对多占的宅基地按照《土地管理法》有关规定按非法占用土地处理。

13、如何规范确认宅基地使用权主体？

宅基地使用权应该按照当地省（市）级人民政府规定的面积依法确定给本农民集体成员：

（1）非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证；

（2）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”；

（3）非农业户口居民（含户口迁出、华侨）原在农村合法取得的宅基地和房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”；

（4）对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

14、哪些情况下不予办理宅基地使用权登记？

有下列情况之一的，不予办理宅基地使用权登记：

（1）所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》；

（2）除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记；

（3）非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的；

（4）宅基地权属争议尚未处理结束的；

（5）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；

（6）农村宅基地经批准后连续两年未使用建设的；

（7）法律法规、政策规定的其它不予确权的。

15、哪些情形下可收回宅基地使用权？

有下列情形之一的，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权：

（1）为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房，退出原宅基地的；

（2）进行乡（镇）、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；

（3）因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地；

（4）因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地；

（5）未按照批准用途使用的；

（6）非法转让宅基地的。

16、是不是所有的宅基地都要发证？

按照“一户一宅”的原则，对符合发证条件的办理登记发证，不符合条件的不准办理。无论是村委会分配、继承、赠与、分户等方式取得的宅基地，只要是空闲地或房屋建设未竣工的，都不准发证。

17、“小产权房”可以发证吗？

小产权房是指未经批准，占用农民集体土地建设的房屋及附属配套设施，没有向政府缴纳土地出让金等相关费用，土地性质为集体，属于违规违法用地。《土地登记办法》明确规定，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房发证既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背，所以小产权房不能发证。9月20日中午，国土资源部在其官方网站上公布了一份文件，再次重申：小产权房不得通过不动产登记合法化！

18、城镇居民能否到农村购置宅基地？

根据《国土资源部关于印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知》（国土资发[2004]234号）要求：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，所以城镇居民不能在农村购置宅基地和农民住宅。

19、农村村民在出卖、出租房屋后，还能再申请宅基地吗？

村民在出卖房屋后，不可以再申请宅基地。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）第二部分第（五）项第二款规定：“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”

20、村内无宅基地可供分配，父亲房宅赠与儿子的能否办理？

可以办理，但父亲不可再申请宅基地，儿子也要符合“一户一宅”原则的规定。亲兄弟之间赠与也照此办理。

21、新农村建设分配的宅基地能否发证？

新农村建设是在原旧村址上实施新村建设，且占用的土地是原村集体建设用地，可以办理宅基地申报，经有批准权的人民政府批准，进行确权登记发证。在耕地进行新农村建设的，如果已办理农用地转为建设用地手续的，可以申请确权登记发证；未办理农转用手续的，无论规模多大，无论是哪一级批准的新农村，都不准办理登记手续。

22、涉及依法“合村并组”的土地如何登记？

涉及依法“合村并组”的，“合村并组”后土地所有权主体保持不变的，所有权仍然确权给原农民集体；“合村并组”后土地所有权主体发生变化、并得到绝大多数村民认可的，履行集体土地所有权变更的法定程序后，按照变化后的主体确定集体土地所有权，并在土地登记簿和土地证书上备注各原农民集体的土地面积。

23、涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的如何登记？

涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的，原则上应维持原有土地权属不变；依法调整土地的，按照调整协议确定集体土地权利归属，并依法及时办理土地变更登记手续。

24、“撤村建居”的宅基地如何登记？

对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。