超出备案价的房款应否退还买房人？

    前几年，经济发展高峰期间，房价持续增长，大部分人对房价“望高莫及”。在这种情况下，政府为了控制房价，稳定房地产交易市场，出于倾向于买房人权益的目的，曾以规范性文件的形式出台了旨在限制房价过高的备案价政策规定，但实际情况是，由于商品房市场需求大于供应，开发商和购房人首先签订的认购协议中就约定了商品房的总价；其次，由于行政管理原因，双方在商品房买卖合同中约定的房款是备案价；同时，由于开发商占主导地位，又以建材补差、办卡等各种形式再与购房人签订一份补充协议，将超出备案价的房款约定在该协议中收取，而备案价与补充协议价相加即为商品房的市场价。此种现象在全国极为普遍。

新常态下的中国经济增速放缓，房地产市场下滑。中央经济工作会议明确提出2016年的五大任务，其中就有房地产去库存、去产能。房价上升希望暂时不能实现，尤其是像榆林这些三四线城市的房价将会进一步低迷，目前而言已降至高峰期的一半价格，这对广大的未购房者无疑是一个好消息，但是对一些在高峰期购房，尤其对还出了不少转让费的购房人而言，确是感到心里不平衡，损失也不小，为此，该部分购房人认为与开发商达成的超出备案价的补充协议是无效的，以信访或诉讼等方式要求开发商退还超出备案价的房款，那么，从法律思维方式分析应否退还该部分房款呢？

我国《合同法》第52条规定了合同无效的五种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。据此，只有双方签订的补充协议存在违反上述五种情形之一的才属无效合同（法律后果是退还多收房款），但超出备案价行为违反的是政策性规范文件，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，而且商品房实行市场价，签订认购协议时，双方对商品房总价是明知的，反映了签约当时的真实意思表示，并不存在可撤销合同的情形，故补充协议不属于无效和可撤销合同，司法实践也是如此认识和处理。

当然，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，如开发商在房屋交付时间、房屋质量、规划设计、权利瑕疵、迟延办证等方面存在违约行为时，购买人可以向出卖人主张解除合同、赔偿损失等违约责任。